VIVIENDA ¿CUAL ES EL PRECIO PONDERADO?
Aún pareciendo aventurado hablar del asunto de la vivienda, conviene aclarar para tranquilidad de los posibles compradores (que los hay), algunos de los aspectos fundamentales relativos a su precio.
Cierto es que, en el mercado libre, no se puede hablar de precio mágico, dado que, en principio, estos se autoregulan por medio de la oferta y la demanda.
No obstante si que se conocen algunos indicadores de referencia para que los posibles compradores puedan tomar decisiones protegidas de falsas expectativas y a la vez evalúen desde su propia percepción vivencial cual es el mejor momento para que tomen una decisión tan importante como es: Adquirir una vivienda.
Es evidente -de peregrullo- que todos necesitamos vivir en algún lugar, y las alternativas son:
-Alquiler
-Vivienda propia
-Vivienda de la familia
-Otros modelos minoritarios
Voy a centrarme en las 2 primeras, dado que ambas suponen un desembolso económico.
-Elegir vivir de alquiler toda la vida depende de muchos factores, tales como: Movilidad laboral, estabilidad laboral o no, situación familiar, falta de aval suficiente para la compra, expectativas de pensión jubilación elevada que permita seguir pagando alquiler, etc...
El precio medio de alquiler vamos a situarlo en unos 6.000 euros anuales; importe el del alquiler, que en el momento en el que estamos vuelve a ser decisivo para la toma de decisiones.
-Principal indicador: COSTE DE CONSTRUCCIÓN
Es evidente que el COSTE de construcción, o valor de producción es el principal indicador que debería conocer cualquier comprador; una adquisición por debajo de ese precio implica que algún otro agente del sector está pagando (o debe) la diferencia y que por lo tanto, no solamente se está comprando bien, sino que se está comprando por debajo del valor de producción o coste.
El precio de producción para vivienda libre, en una ciudad como A/La Coruña difícilmente puede bajar de los 1.450 €/m2 útil + GARAJE + REPERCUSION SOLAR. (Puedo detallarlo en otro documento si es de interés)
Los 1.450 €uros/m2 UTIL son básicamente los sueldos y costes necesarios para llevar a cabo la producción y legalizarla de forma que cumpla todos los requisitos legales.
En ese importe estaríamos ya EXCLUYENDO EL BENEFICIO DEL PROMOTOR (Dado que estaríamos hablando de vivienda en Stock cuya salida al mercado es urgente).
Así pues, tendríamos para una vivienda de 70 m2 útiles, un precio de:
101.500 € + 18.000 € (garaje) + Repercusión solar.
Teniendo en cuenta que la repercusión del solar ha sido uno de los factores que más ha influido sobre anteriores situaciones especulativas, vamos a ponerle un importe que no supere los 300 €uros por m2 útil de vivienda (sabiendo que años atrás ha superado ampliamente los 1.000 €uros).
Así pues, tenemos un total de:
-139.500 €uros para una vivienda de 70 m2 útiles (un mínimo de 21.000 € corresponderían al solar) / Precio m2 útil: 1.993 €/m2
-175.500 €uros para una vivienda de 90 m2 útiles (un mínimo de 27.000 € corresponderían al solar) / Precio m2 útil: 1.950 €/m2
Bien, a partir de ahí que cada uno evalúe sus posibilidades, a fin de "elegir la zona de compra", que es uno de los factores que directamente influirán sobre el incremento de precio respecto a referencia antes indicada.( Y si compra por debajo de ese precio, está pagando por debajo de su valor de coste)
¿Cómo encajan ahora los 6.000 euros/año de alguiler, a los que hacía antes referencia?
Pues bien, el posible comprador debe tener claro que :
-Si compra por debajo de los precios antes indicados ya está comprando bien. Sin pagar beneficio de promoción, con una repercusión de solar a precio irisorio y por debajo del precio de coste.
-¿Y dado que ya existen viviendas que se venden por debajo de ese precio, puedo seguir esperando a que bajen más ?
Bien, aunque la vivienda baje respecto a esos precios (lo que es imprevisible aunque existe prisa bancaria por deshacerse de esos activos); también es cierto que, por cada año que se espere, el comprador estará pagando esos 6.000 €uros de alquiler.
Si desea pagarlos, que espere, pero si antes o después va a comprar; lo que debe considerar es lo siguiente:
La vivienda por ejemplo de 70 m2 útiles (139.500 €uros con MUY BAJA repercusión de solar), aunque bajase un 5 % más, supondría 6.975 €; es decir 13,5 meses de alquiler. LA DECISION ES SUYA.-
Por lo tanto:
-Cualquier compra que ronde los precios indicados, estará en un precio que es acorde a los costes de producción y para una zona con MUY BAJA REPERCUSION DE SOLAR.
-Cualquier compra por debajo de esos precios implica que algún agente está pagando (o debe) la diferencia; lo que SOLO se mantendrá hasta que se minimice el impacto de los activos tóxicos y en cualquier caso nunca se mantendrá a largo plazo (y eso ya no es un factor de percepción o expectativa.. Es sólo irrefutable realidad)
-En cuanto a la zona de compra (factor determinante sobre el precio), el comprador debe evaluar si desea pagar más, sabiendo que la diferencia corresponde a sobreprecio por ubicación. (Existen muchos factores que hacen más atractiva una adquisición en zona céntrica o media, que una compra en ubicación periférica: Coste de varios vehículos, desplazamientos de toda la familia...)
¿Y LA VIVIENDA VPA?
El precio máximo de venta de la vivienda de VPA en A/La Coruña es aproximadamente el siguiente:
-Vivienda de 70 m2 útiles: 138.000 €uros (VPA precio concertado) = 1.971 €/m2
-Vivienda de 90 m2 útiles: 173.500 €uros (VPA precio concertado) = 1.928 €/m2
Y es cierto que, aún hoy en día no es fácil encontrar viviendas de VPA bien situadas; aunque durante los últimos años muchos promotores han solicitado dicha calificación incluso en construcciones que habían comenzado con otro régimen.
La Xunta de Galicia también ha legislado en ese sentido, posibilitando la creación de una bolsa de viviendas acogida a ese régimen.
Como resumen, vemos que en la situación actual, no existen diferencias entre el precio de venta de VPA y el precio de venta de promoción libre, pudiendo incluso encontrarse en el mercado libre (activos bancarios), viviendas por debajo del precio de VPA.
Esa situación es evidente que no podrá mantenerse mucho tiempo, y los 6.000 €uros de alquiler año son un factor determinante para evaluar el "Tiempo de espera".
Jesús Meizoso Couto.
AT y Grado en IE
Jesús Meizoso Couto.
AT y Grado en IE
Tabla de precios VPA:
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